5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募(mù)基(为什么不宣传李兰娟了，李兰娟为何销声匿迹jī)金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总(zǒng)份(fèn)额(é)均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续(xù)。数(shù)据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈(yù)发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在(zài)第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次为什么不宣传李兰娟了，李兰娟为何销声匿迹(cì)是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有(yǒu)什么(me)投资(zī)机会的。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特殊的(de)行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米的年(nián)销售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的(de)时代(dài)已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发(fā)与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品(pǐn)及服(fú)务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的(de)收(shōu)入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出(chū)的(de)也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地(dì)市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应潜(qián)在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也(yě)是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的(de)维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力(lì)，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提(tí)升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的(de)过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对(duì)表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地(dì)去等待它的(de)基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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